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房地産價值簡史—按時間順序

當我們回顧一下歷史就會知道，房地産價值並非會一直持續上升﹐ 它們沒有沿直綫上升﹐有時會停滯不前或沒有增長，有時則會極度增長。我們可以預計這一趨勢還將繼續下去。不過對投資者而言，重要的是市場就長期而言將持續上升。

資料來源：Residex

歷史數據表明，1981年、1987年、 1994年和2003年爲房地産增長的高峰期。來自澳大利亞主要地產研究所Residex的數據表明，在澳大利亞，房地産價值在過去的一百年間一直以每年10%左右的增幅上漲 - 即一所處于黃金位置的房産其價值大約每7年至10年翻一倍。

把房地産作爲投資工具前途一片光明。但是經常會有人告訴您不要投資，因爲"房地産價值絕不會再有上升空間"！試舉幾個簡單的例子：

• 在1987年，股市大崩盤後人們對"二十世紀30年代式的大蕭條"的恐慌。
• 在90年代中期，我們被告知由于通貨膨脹，房價將會止漲。
• 石油價格上漲、9.11事件以及在市中心地區房地産投資的供過于求，均可以作爲在過去五年不能投資于房地産的有利藉口。

房地産市場正如同任何其他市場一樣，是由2個基本力量驅動的——貪婪和恐懼。爲了瞭解市場，您必須有理性的思維，著眼于實際利潤和真正的統計數據。巴菲特（也許是世界上最偉大的投資者）以其在作出投資决定時的理性思維而聞名于世。

未來10年將會發生什麽呢？

我們沒有水晶球預測未來，但有一件事我們是可以肯定，即歷史總會重演。爲了獲得對未來的房地産市場更爲敏銳的洞察力，人們需要瞭解其2個主要組成部分：

• 人口統計學
• 供給與需求

目前有多項人口發展趨勢將會改變未來三十年澳大利亞地産市場的特性。其中最明顯的趨勢是澳洲人口老齡化，這是由于嬰兒潮時期出生的那代人已經到了60歲的年齡。另一個趨勢是沒有子女的家庭與日俱增。

爲穩定經濟，澳大利亞是必須"進口"更多的人，移民的增加將相應地增加房屋需求。

估計人口增長
	2006	2016	增長
悉尼	4,308,598	4,698,960	390,362
墨爾本	3,684,029	4,025,219	341,190
SE昆士蘭	2,571,251	3,089,914	518,663

每10,000名遷入一個地區的外來人口，都可爲當地經濟帶來巨大的就業增長和收入。其所創造的需求爲大約3700所新的郊區住宅或多達6700所新的內城公寓。在一般的零售開支上，新居民可能每年會花費約7000萬澳元，而僅在食品雜貨上的開支就達2500萬澳元。

在過去幾年中，州際遷移也日漸成爲一種趨勢。這是由于房屋負擔能力及不同州經濟的相對强弱造成的。通常情况下，澳大利亞居民移向另一個州是因為他們認爲該州擁有更好的就業前景，更好的生活水準和更便宜的房屋。

就整體而言，毫無疑問，房地産投資者的長遠未來十分光明。人口預測表明，我們的城市將繼續增長，這將對房屋需求和房價産生巨大的影響。

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