華爾街風暴導致人們對全球股票市場的信心下挫，儘管很多股民已經遭受巨大損失，他們還是會選擇將資金從股市中撤出。我們預計這些被撤出的資金將大量涌入地産市場。正如1987年股灾發生後，大量資金由股市流入房地産市場。對那些希望在穩定可靠的市場中尋找資産的直接所有權的人們來說，現在的機遇和1987年類似 – 住宅市場尤爲如此。

總體上來說，儘管經濟增長速度放緩，澳大利亞的經濟發展仍然展現了極其强勁的勢頭。2007至2008年間，澳洲的GDP增長速度爲3.9%；澳洲ANZ銀行的地産展望（9月8日發行）預測：2008至2009年間，GDP增長速度將會放緩到2.1%。 2008年6月30日失業率爲4.1%，預計此後會有增長。儘管如此，大多數評論家對澳洲經濟狀况表示樂觀。另外儘管金融行業許多企業現在陷入困境，雖然要求加薪的需求大量减少， 但熟練勞動力仍持續短缺。

值得强調的是，任何個人或實體在申請貸款時都被財務狀况所限制。原因很簡單-貸方要儘量降低“風險”。 這就意味著低門檻貸款申請的難度提高，且其審核過程變長。然而，對于那些能識別當前市場的堅實原理幷爲自己把握好機會的睿智投資者來說，現在的市場條件還是很理想的。

然而基礎的供求關係仍然顯示全國範圍內新住房嚴重短缺的現象。Residex六月發行的季度報告指出：“住房産業協會預測，在2008/2009年度澳大利亞新住房的需求將會超過十七萬零三千套-而按照現在新住房的完工率計算，每年將會有大約兩萬套新住房的差額。”這樣看來，持續的住房供不應求現象將會使房地産市場繼續遭受壓力。

讓我們再看全國範圍內住房租賃的大量需求，便不會再感到奇怪爲什麽“供房爭論”這一話題會被延伸到租房與買房的昂貴開銷上。 Residex官方數據顯示，從2007年到2008年，全國各大城市的租房費用呈上升態勢，請看下面的數據--墨爾本(增長18.75%)，悉尼(增長15%)，伯斯(增長13%)，阿德萊德(增長7%)，布裏斯班(增長6%)。越來越多的人嘗試去租賃已經購買不到的房屋，加上各地房産市場的住房低空置率，均推動了房屋租金的增長。空置率低于3%被視爲極度供不應求。來自澳大利亞地産研究所的官方數據顯示各大主要城市的控制率分別爲：悉尼(1.1%)，墨爾本(1.2%)，布裏斯班(2.2%)，阿德萊德(1.5%)，柏斯(2.1%).

幾乎所有的評論家都認爲，在2008年住房市場趨于平緩的同時，面對下半年充滿挑戰的全球環境和較高的利率及汽油價格等因素，住房市場將會持續穩固。許多業內專家都認爲目前利率下降的趨勢會將許多買主重新拉回房地産市場。由于建設成本每年的持續增長率接近10%，受基本的供求關係推動，資本增長必然會重新進入軌道。

預計2009年房價和租金會大幅上漲，但每個地區的房價不會同時上漲，上漲幅度不一。這也是Ironfish投資組合方式利用的一點，以確保客戶在最佳時段把握住最佳時機。

澳大利亞——城市分析報告

阿德萊德

ABS消息：阿德萊德憑藉其16.9%的年增長率，超越墨爾本和布裏斯班，贏得2007至2008年首府城市“資本增長之首”的頭銜。（去年6月末的季度增長率只有0.4%，否則其增長率還會更高）。儘管按照Residex的數據，阿德萊德年增長率爲17%，仍列墨爾本（19%）之後，但統計學家認爲，無論誰排第一，阿德萊德市場在2007至2008年度著實最爲搶眼。

在過去的6年時間裏，房價實現了翻倍，同時地産市場在2008年趨于穩定。阿德萊德的中短期投資前景仍然令人充滿信心。ANZ的地産展望說：“ANZ觀察到的SA市場的一個顯著變化是，南澳國際移民顯著增加，南澳的人口增長已經成型。”隨著大型船舶建設和采礦項目的展開，商業投資持續强勁，從而鞏固了阿德萊德的中短期增長。投資條件仍然十分有利，特別是在商業中心附近的地産。較高的石油價格開始影響人們對房屋類型的選擇，商業中心的公寓住宅迅速受到人們的關注 - 阿德萊德商業中心地區僅1.5%的住房空置率以及較高的租金回報正是反映出這一點。

布裏斯班

多年來，供房能力（即生活方式）一直是吸引人們移居昆士蘭州的主要因素。儘管各州間的遷居活動已經放緩，昆士蘭州仍以每年將近10萬人的增長速度高居各州之首。生活方式無疑是原因之一，但其“金錢價值”難于體現。它已經取代新南威爾士，成爲“最負擔不起的州”。因此1%的利率削减會極大地刺激該地區的地産市場，重新吸引買主。

上一個財政年，本地租金上漲6%的同時，空置率依然低至2.2%，這反映出了可租用房的緊缺。布裏斯班市內新住房的供應處于10年來最緊張的程度。Michael Matusik說，在供應的2500至3000套新住房中，只有500套能滿足市場需求。投資的基礎條件依然穩健，但去年年底特別是今年年初的利率上調嚴重地打擊了昆士蘭州投資商的信心。正如REIA形容的“安靜的一年”一樣。“利率下跌將爲地産市場的持續發展建立一個新的平臺。”

ANZ報告說：“大量的基礎設施建設工程的陸續展開，快速發展的資源以及健康的投資渠道將確保昆士蘭州延續其良好表現。”人口的快速增長給服務業施加了新的壓力，其中有關交通運輸的問題在TransApex計劃中被提出。TransApex是昆士蘭州史上最宏偉的運輸提議，涵蓋了隧道、橋梁、公路和高爾夫球場。

墨爾本

墨爾本的住房空置率在各大城市中最低，僅爲1.0%（這也是近25年來的最低值），其租房的壓力相當嚴峻，幷且這種趨勢在短期內不會改變。另外一個有意思的現象是，整個市區、近郊及遠郊的空置率一致，可見其整個市場的穩定程度。據Residex.統計，截至2008年6月30日的連續12個月內，廣告刊登的房屋租金上漲了18.75%。

墨爾本地區地産市場的基礎供求穩固，過去幾個月，儘管不少買主一直持謹慎態度，等待利率的 進一步下調（而事實也的確如此），投資商們却表現得异常活躍。得利于墨爾本極爲方便的公共交通系統，特別是石油價格的上漲和生活成本的壓力，我們預計近郊地産的表現要優于遠郊地産。墨爾本擁有令其它城市羡慕的公共交通系統，利用這一優勢，房地産開發商可以在未來幾年享受到更高的溢價。該城市內部和周邊的重要區域，如 Southbank和Docklands，正是由于這一原因而大受追捧。

ANZ房地産展望報告說，“近年來維多利亞的人口正加速增長（原因是生育小高峰及國際移民的急速增長）”。2007年共有八萬二千四百人移居維多利亞，其中60%直接來到墨爾本，而墨爾本事實上覆蓋了全州人口的75%。

柏斯

西澳的經濟保持强勁的發展勢頭，令人難以置信。ANZ認爲2008至2009年西奧經濟增長會有所放緩，但其房地産市場仍會延續良好的發展勢頭。樂觀的經濟環境吸引著數千州際和海外移民來這裏尋找就業機會。截止到2008年6月30日，一年時間內，本州的人口增長比率爲2.4%，高居各州之首。昆士蘭州以2.3%的增長率緊隨其後。

儘管住房空置率在6月單季度已經緩解至2.8%——但這仍低于3%的“市場平衡點”，租賃市場仍然緊張。Residex發布的報告說，至6月30日之前的12個月，珀斯的住房租金上升12.9%，而單元房的租金只上升了3.33%。

至于資本增長，REIA 6月的季度報告說，該季度資本增長下滑2.7%，這使市場價格“與2006年9月的價格一致，外加中值價格的下滑，緊接下來第四季度資本增長仍會繼續下降。”預計2009年柏斯的地産市場將會穩步增長。唯一潜在的風險是全球的資源需求狀况是否會戲劇性地好轉，這將直接影響地方經濟。

悉尼

在悉尼市場平靜甚至有些蕭條了5年之後，專家預測2008/09年持續下跌的利率將最終觸發一次明顯的市場增長。ANZ地産展望認爲，“地産市場的基本要素正在迅速緊縮，這最終會促使市場價格强力反彈，幷且會活躍建築行業”。Colliers PropertyWatch Research認爲，2008和2009年悉尼房地産市場的主要驅動因素將會是承受能力和租金。任何利率的大幅削减（如10月7日公布的1%削减率）都可能成爲市場好轉的催化劑，因爲隨著利率下降，人們的承受能力隨之上升，地産市場也會得以恢復。

新南威爾士州可能是受住房短缺困擾時間最長的州，其住房短缺問題由來已久，而且情况正日益惡化。不僅僅是因爲其沒有開發足够的新房産，而且搬出本州的人較之前大大减少，再加上去年多達五萬四千的海外移民人數，所有這一切都給房地産需求市場造成了持續的壓力。供應不足已經使07/08年的住房空置率低到了難以置信的1.1%，而同期租金上漲了15%。自2006年8月以來，悉尼的住房空置率就一直低于2%，這表明了悉尼的住房的嚴重供應不足問題。

有些年份的單元房銷售量（42500pa）要高于普通房屋的銷售量（41000pa），這幷不奇怪。這反映出悉尼地區地産市場的增值以及將單元房作爲首選房型的市場接受力。買方可以在承受能力與在擁擠的城市中尋找一處便利的住處二者之間尋求一個平衡點。ANZ4月發布的房屋簡訊中說，2008年3月悉尼的住房空置率已經創造了歷史新低，達到0.8%。

新西蘭住宅房地産市場更新報告——2008年10月
 

澳大利亞住宅房地産市場更新報告——2008年10月

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連續兩次利率下調（7月下調0.25%，9月下調0. 5%）顯示出利率的“放緩周期”最終到來，這對過去12到18個月現金流不斷遭遇壓力的私房房主和投資商來說無疑是個好消息。儲備銀行官員Alan Bollard 表示，“預計中期的通貨膨脹壓力將减輕，此時宜轉向相對寬鬆的貨幣政策。”另一個好消息是，根據首席經濟學家Cameron Bagrie 在ANZ 8月的地産焦點期刊中的觀點，放緩周期通常規模都較大（約200～300個基點）

新西蘭目前正處于經濟衰退中，其發展面臨著很多挑戰，這點毋庸置疑。然而其6月份的季度就業率令人驚訝地上升了1.2%。從供應層面上說，其住宅建築量已經連續第三個季度下降，從08年1月1日到9月30日，已經下降了15.3%。隨著未來12-18個月地産市場的發展，新地産的供應量顯得尤爲重要。ABS經濟學家Jane Turner 說道，“當前經濟放緩對住宅市場産生衝擊。高利率、放緩的移民量以及不斷增長的就業不確定性已經表明了市場對住房的需求下降”。

與6月的數據相比，7月全國售出的住房數量略有增加，這有望成爲市場復蘇的一個標志。RIINZ總裁Murray Cleland說，“儘管銷售量較低，但全國範圍內的中值價格上升，7月市場顯著復蘇，這在被稱爲淡季之最的7月有些奇怪。” 儘管如此，在100萬待售的地産列表裏面，奧克蘭的銷售量仍然很低。期間中值價格被調整了三個百分比，達到NZ$421,000。由于奧克蘭是新西蘭的金融中心，特別加上不少金融和房地産企業紛紛倒閉所帶來的衝擊性影響，因而人們對于本地市場的信心的下降也不足爲奇。

儘管如此，認清當前市場環境下的困難和機遇仍然很重要。我們需要减少劣質的商業中心地區的公寓(尤其是面積在50平方米以下的公寓)以及其它高端豪華房産。這兩類的地産遭遇衝擊影響最大，幷且這種趨勢仍將持續下去。

優質廉價房地産的中短期展望相對來說還是比較樂觀的，而且隨著利率的繼續下調，這塊“可負擔的房産領域” (價格範圍在$350-$500k ) 將會得到恢復和改善。在目前的市場條件下有兩個房地産投資機會。其一是定位帶有闊地的優質房産——房屋和townhouse ——不在商業中心內或邊上，而是在中環地區。爲了避免當前的金融危機，儘量在結算之前盡可能地多買。 其二是定位爲完整、優質的商業中心地區的公寓，但要對可用房源商議折扣，以此建立即時資産，幷有助于規劃接下來12～18個月的房産投資計劃。